前言： 

迈进大学生活的最后一个年头，站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会，我们的心已经开始飞进那里。我们高兴、我们兴奋，因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我，但我们还需要时间去了解这个社会。学校为了把我们平稳的送上社会的大舞台，为适应今后的社会工作奠定基础，同时完成大学教育的最后一个重要环节，专门安排了我们毕业实习。
我的专业是市场营销，这也是我毕业后就业的主要方向，由于对房地产销售十分感兴趣，所以我于2006年2月20日至2006年4月10日在重庆雷奇房地产经营发展有限公司旗下的重庆大可广告有限公司实习。实习是以独立业务作业方式完成的。实习指导老师是雷兵老师。实习的内容只要有两个：一个是户外广告的招商，另一个是房产销售——职业顾问。
现在实习已经结束，回头总结我的实习报告，感到十分的欣慰。它使我在实践中了解了社会，让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为我即将走向社会打下坚实的基础。基本上达到了学校要求的实习目的。为了表达我收获的喜悦，我将主要以房产销售工作来谈我的实习体会。 

正文：

1．实习单位介绍：
重庆雷奇房地产经营发展有限公司是1999年5月经国家批准，由具备资深、卓越专业能力的地产人士王丹创建，具有专业资质的房地产中介企业。公司秉承“以诚信树品牌，以开拓求发展”的经营宗旨，坚持“１+１模式”销仕+SP策划运作的雷奇独创理念，力求使每个开发项目达到人与环境的天人合一，采用“以考绩考评为特色的军事化管理制度”。
公司的主要业务是专业从事房地产开发项目的全程策划、楼盘整合营销、推广等，是重庆市经纪人协会理事单位。公司成功策划销售了多个楼盘，如：贵阳弘灵纽约纽约、上海阳光.威尼斯、成都融城理想、深圳万科.金色家园、重庆时代广场、永川阳光花园、巨宇集团.融鑫花园、涪陵翰林雅苑等，电视、报纸进行过多次全方位报道，公司现拥有优秀的房地产和市场营销精英及管理人员。公司职位体系设总经理一名，副总经理一名，项目总监两名，策划员两名，办公室主任一名，财务一名，司机一名，职业顾问若干。
公司旗下的大可广告传媒为地产专业性提供推广服务，以整体团队形成从定位、设计、推广和行销四位一体介入地产开发全过程，提供项目开发中的专业整合服务，保障项目运营中众多环节精准实施，倡导“无缝链接”的服务理念，从而创造集成最大绩效，推动服务之伙伴企业形成强大的可持续市场竞争能力。我就是从这个部门开始我的实习生涯的。

2．实习工作内容：

我实习工作分为两个阶段，前一个阶段是在广告部做户外广告的招商工作，工作内容是主动寻找客户，给客户讲解户外广告的地理位置和价格等，如果客户有意就和约谈判。后一阶段就是在售房部做职业顾问，工作的主要内容是接待客户，给顾客介绍楼盘的信息，并帮助客户计算房屋的总价。帮助他们更好的了解整个楼盘的情况。同时给顾客提出一些我们自己的见解。有时配合办公室人员处理日常工作。下面是我画出的两个工作的业务流程图和楼盘销售基本流程图。
户外广告招商的业务流程：寻找顾客——合约访谈——谈判——客户追踪——签约——策划制作——发布——售后服务
房地产销售的业务流程：寻找顾客——现场接待——谈判——客户追踪——签约——入住——售后服务
 
楼盘销售基本流程
前期准备工作

熟悉销售，树立销售信心
熟悉现场特点，遵守现场管理
销售资料和工具的准备

接待规范：站姿、迎客、引客

模型介绍：介绍外围情况、引客到洽谈台、楼盘基本介绍、样板房、示范、单位、实地介绍、介绍楼盘情况

洽谈：计价谈判过程、洽谈推介、询问销控、求助主管、促进成交、写认购书、营造成交气氛、跟进已购客、临订金 补足定金
跟进已购客户、成交过程、来客、来电登记方式

3.实习成果：

通过近两个月的实习，基本上掌握了公司的工作流程，并且能够独立的完成工作。并能独立的计算房屋总价、签定商品房买卖合同。如：大修基金=总房款*3%、五通费=3800/户、契税=总房款*1.5%、保险费=贷款额*0.05%*年限、交易印花税=总房款*0.03%等等。还有了解到在一个公司上班工作态度是非常重要的，一般老板都喜欢工作努力的员工。与同事的相处也是非常重要，因为一个公司就是一个团队，一个项目的完成是需要一个好的团队共同完成的，如果没有一个和睦、团结的团队，项目是不能顺利完成的。
通过这两个月实习发现公司在营销过程中也存在一些问题，下面我主要以在房产销售过程中发现的问题来谈谈我的看法。 3．1产品介绍不详实
由于销售人员对产品不熟悉、对竞争楼盘不了解、迷信自己的个人魅力等原因导致产品介绍不详实。解决的办法是：1、楼盘公开销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、进入销售场时，应针对周围环境，对具体产品再做详细了解。3、多讲多练，不断修正自己的促词。4、随时请教老员工和部门主管。5、端正销售观念，明确让客户认可自己应有尺度，房屋买卖才是最终目的。
3．2任意答应客户要求

由于销售人员急于成交、为个别别有用心的客户所诱导等原因任意答应客户要求。 解决办法：1、相信自己的产品，相信自己的能力。2、确实了解公司的各项规定，对不明确的问题，应向现场经理请示。3、注意辨别客户的谈话技巧，注意把握影响客户成交的关键因素。4、所有载以文字，并列入合同的内容应认真审核。5、应明确规定，若逾越个人权责而造成损失的，由个人负全责。
3．3未做客户追踪

由于现场繁忙，没有空闲、自以为客户追踪效果不大、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪原因未做客户追踪。解决办法：1、每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。2、依照列出的客户名单，大家协调主动追踪。3、电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。4、每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时回报现场经理，相互研讨说服的办法。5、尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率。
3．4 对奖金制度不满
由于销售人员自我意识膨胀，不注意团队合作、奖金制度不合理、销售现场管理有误对奖金制度不满。 解决办法：1、强调团队合作，鼓励共同进步。2、征求各方意见，制订合理的奖金制度。3、加强现场管理，避免人为不公。4、个别害群之马，坚决予以清除。
3．5喜欢却迟迟不作决定
由于客户对产品不了解，想再作比较、同时选中几套单元，犹豫不决、想付定金，但身边钱很少或没带，喜欢却迟迟不作决定。解决办法：1、针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释。2、若客户来访两次或两次以上，对产品已很了解，则应力促使其早早下决心。3、缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下定签约。4、定金无论多少，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。5、暗示其他客户也看中同一套单元，或房屋即将调价，早下决定则早定心。
3．6一屋二卖
由于销售人员没作好销控对答，现场经理和销售人员配合有误、销售人员自己疏忽，动作出错出现一屋二卖情况。解决办法：1、明白事情原由和责任人，再作另行处理。2、先对客户解释，降低姿态，口秘婉转，请客户见谅。3、协调客户换户，并可

 
给予适当优惠。4、若客户不同意换户，报告公司上级同意，加倍退还定金。5、务必当场解决，避免官司。
3．7客户间折让不同
由于客户是销售人员的亲朋好友或关系客户、不同的销售阶段，有不同的折让策略而出现客户间折让

不同。 解决办法：1、内部协调统一折扣给予的原则，特殊客户的折扣统一说词。2、给客户的报价和价目表，应说明有效时间。3、尽可能了解客户所提异议的具体理由，合理的要求尽量满足。4、如不能满足客户要求时，应耐心解释为何有不同的折让，谨请谅解。5、态度要坚定，但口气要婉转。
3．8订单填写错误

由于销售人员的操作错误、公司有关规定需要调整订单填写错误。解决办法：1、严格操作程序，加强业务训练。2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合更改。3、想尽各种方法立即解决，不能拖延。
3．9签约问题

由于签约人身份认定，相关证明文件等操作程序和法律法规认识有误、签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方是：面积的认定，贷款额度及程度，工程进度，建材装潢，违约处理方式，付款方式……）、客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违约而承担的赔偿责任而出现的签约问题。解决办法：1、仔细研究标准合同，通晓相关法律法规。2、兼顾双方利益，以‘双赢策略’签订条约细则。3、耐心解释，强力说服，以时间换取客户妥协。4、在职责范围内，研究条文修改的可能。5、对无理要求，应按程序办事，若因此毁约，则各自承担违约责任。

4．营销策划建议

我实习的公司是做房地产代理销售的，所以对营销专业知识要求相对来说就比较高。营销策划质量高低就决定了公司的生存。下面是我对营销策划的建立。
策划定位是营销计划的前提，占项目成功的50%，营销推广占25%，销售执行占25%。营销推广与销售执行同等重要，而项目的定位是否偏差则对项目的成功与否起着关键性作用，项目定位准确，则项目向成功的方向迈向了一大步。而项目定位有所偏差，则再好的推广也是枉然。

市场越来越成熟，消费者越来越成熟，要求产品也越来越成熟。归根结底，还是因为消费者越来越成熟。重庆房地产市场的发展，让消费者对产品的要求提升了很多档次，经济条件的好转，消费者不光愿意住更大的房子，也必然将对房子的要求上升到对其人文关怀的认可和对其价值观念的认可。 从保利到常青藤、天江鼎城、复地上城等一系列项目，都由传统的产品、配套上升到对人文生活的提炼。新最新的项目尚源印象，其策划已经提升为对阶层的文化认同，对客户进行充分细分，找到属于自己的那一部分客户，把他们划分为某一个阶层，并对这一部分客户的价值观、生活观、认识观进行提炼，找到他们的共同点，并与其他做出区分。在一段时间内，对此进行有矢放大，突出区别。这样上升到人文关怀及价值取向的高度，在未开盘前及吸引了消费者的眼光。
在未来的时间里，地产的营销策划方向必然是趋向对生活的提炼和对阶层价值观念的提炼。随着物质生活水平的不断提高，只有提炼出他们的生活方式，才能打动消费者的心，尤其是中高端消费者。当然，产品及规划配套仍然是基础。在产品具有比较优势的情况下，营销策划的方向将决定营销的成败。
所以这就要求公司的策划定位一定要上升到更高的高度。策划要体现一个阶层的生活和价值观念，领导消费。

5．实习心得：

在以前我总是盼望早点到社会参加工作，因为我总觉得工作是一件很容易的事，可是当我离开校园，真的进入社会实习后，才真正体验到工作并不是想象中的那样，它不是一件容易的事。每天早上都要按时起床，坐公交车去上班，到下午六点才能回家。在工作中也不能有丝毫的马虎，没有机会让自己犯错误，所以每天都要打起精神工作。
 
身边都有同行在看着你。
一开始上班的时候，我的心情激动、兴奋、期盼、喜悦。我相信，只有我认真学习，好好把握，做好每一件事，实习肯定会有成绩。但后来很多东西看看简单，其实要做好它很不容易。记得我工作的第一天，什么事情都不会，工作不知道怎么展开。后来还是通过自己的观察和模仿，才慢慢上手的。经过两个月的实习，我有以下体会：
首先，在还没有进公司之前就要认真了解公司的整体情况和工作制度。这样才能在面试的时候有足够的信心，面试成功的机会也大一些。同时这也是给以后的工作做准备，以后工作起来才能得心应手。
其次，要学会怎样与人相处和与人沟通。只有这样，才能有良好的人际关系。在快乐的气氛下才能顺利的完成工作，工作起来才能得心应手。与同事相处一定要礼貌、谦虚、宽容、相互关心、相互帮忙和相互体谅。不要与上司发生口角。新进的员工一定要多做事，如日常的办公室清洁问题。
再次，要学会怎样严肃认真地工作。以前在学校，下课后就知道和同学玩耍，嘻嘻哈哈、大声谈笑。在这里，可不能这样，因为，这里是公司，是工作的地方，是绝对不允许发生这样的事情的。工作，来不得半点马虎

否则就会出错，工作出错就会给公司带来损失。于是，我意识到：自己绝不能再像以前那样，要学会像这里的同事一样严肃、认真、努力地工作。
最后，要学会虚心，因为只有虚心请教才能真正学到东西，也只有虚心请教才可使自己进步快。要向有经验的前辈学习，学习他们的工作态度和做事原则。这样能使我们少走很多弯路。
总得来说在实习期间，虽然很辛苦，但是，在这艰苦的工作中，我却学到了不少东西，也受到了很大的启发。我明白，今后的工作还会遇到许多新的东西，这些东西会给我带来新的体验和新的体会。因此，我坚信：只要我用心去发掘，勇敢地去尝试，一定会能更大的收获和启发的，也只有这样才能为自己以后的工作和生活积累更多丰富的知识和宝贵的经验。