客户：我有套房子要出售（出租）

　　经纪人：

　　1.我们代理出售（出租）现在有两种方式：普通代理和独家全程代理；

　　2.普通代理，就是您在我们这里登记房屋出售（出租）信息后，你还可以在其他公司登记出售（出租）；

　　3.独家全程代理，就是您只需要委托我们21世纪不动产一家公司帮您操作，我们会为您提供免费的全程营销策划方案，包括报纸广告、网上广告，店面重点房源单推荐、重点房源聚焦等；根据最好的市场价来交易，我们不收购、不吃差价、不做公证、签三方合同透明交易，阳光操作，安全交易。从而保障你的权益。

　　客户：独家代理对我有什么好处？

　　经纪人：独家代理对业主的优势主要有以下几点

　　1）对独家代理的房源我们公司会实行优先推介，并为独委方愿量身

　　定做销售方案，这种“独家代理”方式更能提升成交效率；从而节省你的时间和精力。

　　2）业主可避免向不同公司不同经纪人重复介绍物业情况、避免“电话轰炸”、 避免多家公司恶意骚扰浪费精力；

　　3）业主委托一家公司全权处理，保持单向定期沟通，省时省心省力；

　　4）公司会免费为房主提供全方位的广告宣传；店面橱窗、DM单广告单页、报纸等。

　　5）业主资料总部专人专管，从而保障物业资料和物业钥匙等涉及业主私密性资料的安全性；

　　6）在委托期内公司有义务不断将最新的市场走势通知业主，使房产体现其最佳市场价格，合理售出；

　　7）审核买卖双方资质，签署正规合同，通过系统的专业工作流程，确保交易安全，维护双方权益。

　　您如果采用多家代理的方式，本意是想把房子卖得更高，卖得更快，但是可能却刚好相反，因为多家代理有这样一些的劣势：

　　1.委托关系不具排他性，造成双方互不信任，从而增加了交易过程中的风险，影响效率，最终卖方想卖得快、卖得高的委托初衷难以实现。

　　2.多家代理时，对中介公司没有销售时间的约束，这便导致一些中介公司搁置房产资源、延误销售时机。

　　3.业主多家委托以为能增加成交机会，殊不知此举将使该多家受托中介极力游说卖方降价以达到“在竞争中取胜”的目的，最终导致房产低价出售、损害了委托人利益。

　　4.多家代理下，业主需亲自多次带买方看房，向多家中介公司和买方重复介绍房产情况，浪费了许多宝贵的时间成本和精力成本。

　　客户：那我怎么签独家代理的公司呢？我如果选择你们，你们公司有什么优势呢？

　　经纪人：由于推行独家代理制的中介公司承诺了更多的责任和义务，您在选择中介时，就要对中介公司的服务能力做审核，判断其能否履行承诺的责任义务，例如审评其品牌信誉、公司实力、经纪人素质、服务网络等等，这些都是保证其质量服务、体现其劳动价值的基础

　　第一、要选择信誉良好的品牌，信守承诺；

　　第二、要客源庞大，成交速度有保证；

　　第三、要选从业员队伍质素高；

　　第四、要选市场讯息等资源充足，营业推广方式多样化，分店网络及电脑光纤系统健全，一经放盘，盘源即时同步享用。

　　而我们公司都符合以上条件：

　　1. 全球500强企业，全国33个城市连锁。1500家门店，30多年的发展历史。坚守不吃差价，透明交易，阳光操作的服务

　　理念。

　　2. 目前贵阳市门店最多的房产中介，全贵阳21家门店，遍布贵阳大街小巷。今年6月将开到41家门店。每天新增客源几百个，客源庞大。成交速度有保障。

　　3. 公司目前员工200多人，80%以上大专学历，统一接受公司系统专业培训，从业经纪人素质较高。

　　4. 全部门店网络及电脑光纤系统健全，共用一套功能强大的电子商务系统，一个门店登记，全公司共享。真正实现一人委托，百店销售，千人效力。

　　5. 公司会优先重点推荐独家委托房源，在门店橱窗、广告宣传单、报纸广告、公司网站等媒体上免费宣传推广。

　　客户：如何办理该项业务呢？我应该提供什么手续？ 经纪人：

　　首先，我们将详细了解你想出售（出租）的房源情况

　　第二：我们将实地察看你的房子，填写《物业实勘表》，查看您的产权证和身份证，是否符合合法上市条件。

　　第三：我们将根据您房子的具体情况，和我们对市场的了解，给您一个出售参考价。

　　第四：您定价后，我们就可以签订《独家委托代理合同》明确双方的责任

　　第五：如果您把钥匙交给我们公司，我们将和您对屋内物品做物业交验。

　　第六：我们将对您的房子做全方位立体式的宣传推广，并在公司内部形成聚焦带看，保证您房子的快速成交。并做好售后服务工作。

　　客户：为什么要有底价？你们为什么要在我的报价基础上加价？ 经纪人：

　　底价是您的最低心理价位，因为每个人买东西都有讨价还价的心理，如果我们直接给客户报您的底价，那客户就会跟您讨价还价，还价也会低于您的心理底价。这样会增加交易难度。

　　我们在您底价的基础之上高报出1万到2万左右，给客户预留一个议价空间。这样我们就能帮您过滤一些客户，最大限度的按您的底价卖出。

　　客户：为什么要你们帮我高卖出后，要跟我分成呢？

　　经纪人：这其实是为了达到您和我们公司双赢的目的。其实高出您的底价销售是非常困难的，因为您的销售底价本来就是市场价格了（或者高于市场价格）。只是因为我们要预留一个议价空间，经纪人通过高超的谈判技巧和对您房子进行包装推广，有可能会高于您的销售底价出售。但这种情况是很难得，也是很少的。

　　如果底价销售和高出您底价销售对经纪人的业绩提成没有

　　区别，那经纪人就不会努力帮您把房价卖高。但如果您同意，假如出现高出您底价的情况，高出底价的部分您拿出一部分作为对我们的奖励，也是对我们经纪人努力工作的肯定，公司会把这部分也算作经纪人的业绩，经纪人自然会大大提高销售积极性，也会努力帮您把房子卖得高些。

　　当然，这是本着您自愿的原则。如果您不愿意，我们也不强求，就照您的心理价位帮您出售。

　　客户：如果我跟你们签了独家委托协议，约定了销售时间，你们没有在规定时间售出我的房子，你们承担什么责任？ 经纪人：

　　这种情况基本上不会出现的，除非您的房价高出市场价格太多。因为，我们公司拥有贵阳市最多的门店网络，200多经纪人，还有庞大的客源基础。并且我们还为您的房子提供免费的广告宣传。公司投入大量的人力、物力、财力帮您卖房，我们一定会帮您卖掉房子，不然公司的损失就太大了。因为我们如果卖不掉您的房子，就意味着我们赚不到一分钱的佣金，公司之前投入的所有广告都白费了。我们经纪人投入的大量时间也白费了，所以我们一定会在规定时间内将您的房子卖掉。